Acustica e incidenza sul valore di un immobile

Nella scelta di un nuovo ambiente abitativo o di un nuovo ufficio, la posizione dello stabile si sa, è molto importante; c’è infatti differenza tra uno stabile o un appartamento situato, ad esempio, su una via molto trafficata e uno situato in una via secondaria, con poco traffico o che si affaccia su un cortile interno. Gli aspetti presi in considerazione nella scelta sono spesso tanti e (questioni economiche a parte) vanno da quelli strettamente architettonici, alla dislocazione degli ambienti, alla qualità dei materiali utilizzati, all’isolamento termico, ma spesso se ne dimentica uno che può avere una incidenza estremamente importante sulla qualità della vita futura: il rumore, o meglio il grado di comfort acustico.

Rumore e comfort abitativo

Il disturbo provocato dal rumore può seriamente compromettere la qualità della vita e nel tempo può generare problemi di salute (ampiamente documentati nella letteratura di settore) quali mal di testa, ansia, malumori, disturbi del sonno, stress, con conseguenze di tipo psicosomatico anche più gravi.

Il comfort acustico

Il comfort acustico di un edificio dipende da vari fattori, alcuni immediatamente percepibili come l’esposizione al traffico, la vicinanza ad aeroporti o linee ferroviarie, la presenza di zone industriali o di attività commerciali e ricreative (ristoranti o locali pubblici aperti fino a tardi, ecc.), altri invece sono più “nascosti” e non sono così facili da individuare.

Proprio questi fattori “nascosti”, spesso sottovalutati e meno “percepibili”, sono fondamentali nella definizione della qualità acustica di un immobile, soprattutto in considerazione del fatto che se da un lato non si può modificare il clima acustico esterno, si può invece lavorare nel massimizzare il benessere interno ad un edificio: sono le caratteristiche acustiche “passive” di un immobile, a cui la legge fa corrispondere specifici requisiti denominati “requisiti acustici passivi”.

Perché nascosti?

Perché sono connessi alle tecniche di costruzione e alle tecnologie utilizzate, ai materiali ed alla loro messa in opera ed emergono solamente “vivendo” lo stabile, oppure (prima, in fase progettuale) attraverso una corretta valutazione effettuata da un tecnico qualificato e una adeguata progettazione e pianificazione delle scelte e dei materiali costruttivi.

L’edificio è già costruito? Non è ancora detta l’ultima parola: possiamo richiedere al costruttore evidenza attraverso un apposita relazione di collaudo acustico o di progettazione acustica, oppure chiedere un parere ad un tecnico competente in acustica, figura professionale in possesso di specifiche competenze e abilitazioni “certificate” ed iscritta ad uno specifico elenco prima regionale, ora nazionale.

Requisiti acustici passivi

I principali elementi che incidono sulla qualità acustica di un immobile sono i seguenti:

  • corretto isolamento acustico dei divisori esterni, dei divisori interni e delle partizioni orizzontali;
  • corretto isolamento dai rumori di calpestio;
  • controllo del livello di emissione degli impianti idrico-sanitari;
  • controllo del livello di emissione degli impianti di riscaldamento, degli ascensori, ecc.

Ad incidere negativamente sul comfort acustico di un edificio, non sono quindi solo sorgenti sonore esterne, bensì spesso (e soprattutto!) sorgenti interne, quali vicini di casa, attività commerciali ubicate nel medesimo edificio, attività con impianti di diffusione di musica, impianti tecnologici, ecc, spesso assolutamente sottovalutate, sia in fase di costruzione che di acquisto di un immobile.

Requisiti acustici e valore di un immobile

Questi aspetti però non incidono solo sul comfort. Indirettamente hanno conseguenze inevitabili anche sul valore di un immobile e ne influenzano negativamente o positivamente le quotazioni.

Studi condotti sul settore immobiliare evidenziano come il mancato rispetto del comfort acustico possa comportare una riduzione del valore dell’immobile di una quota stimabile intorno al 10 – 15 % [1], a favore di immobili “più silenziosi”, fino ad arrivare, per i casi più gravi, anche ad una riduzione del 30% [2].

Si ricorda il rispetto dei requisiti acustici passivi degli edifici è stata introdotto e reso obbligatorio in Italia attraverso il D.P.C.M. 05/12/1997“Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”, in vigore dal febbraio 1998. La norma UNI 11367 del 2010 (in questo caso non cogente) consente inoltre di effettuare una classificazione acustica dell’immobile attraverso una più dettagliata caratterizzazione dei parametri acustici passivi, che può influenzare in modo significativo il valore commerciale dello stabile.

Tale classificazione prevede la suddivisione degli immobili in quattro classi di valutazione:

 

Conclusioni

Concludendo, nella scelta di un immobile o nella definizione delle scelte progettuali, risulta di grande importanza tenere attentamente in considerazione gli aspetti di acustica, sia per ragioni di comfort, che per ragioni economiche; ma non ultimi anche per motivi di salute.

 

[a cura di: Dott.ssa Giulia Magnani – Dott. Matteo Melli]

Vedi anche: acustica e comfort

[1] Mario Novo – Samantha Novo, Laboratorio Di Acustica Applicata, “Requisiti acustici, inquinamento da rumore e valore immobiliare”

[2] Giorgio Campolongo, “La svalutazione dell’immobile per difetti d’isolamento acustico “non riparabili”

 

-> I nostri servizi in materia di acustica edilizia e requisiti acustici passivi:



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